土地家屋の売却による所得税の申告
土地家屋の売却による税金（譲渡税）でお悩みの方へ
＜土地家屋の売却による確定申告（譲渡所得）について＞
不動産の売却で「利益がでた」ときには、売却後に確定申告が必要です ⇒ 税務申告を忘れると
「利益が出た」とは、売却代金から取得費や諸経費などを差し引いて、
売却代金がプラスになったときのことをいいます。
売却益は「課税譲渡所得」として区分され、売却益に応じた「譲渡所得税」を納める必要があります。
確定申告は譲渡した年の翌年2月16日から3月15日までの間に行います。
確定申告書作成については、無資格者である事務員が対応するほとんどの税理士事務所とは異なり、税理士である代表自ら、始めから終わりまで責任を持って対応させて頂きますので、ご安心ください。
＜土地家屋の売却にかかる譲渡所得について＞
譲渡所得については、適用法令が複雑かつ納税額が大きいことから、税務署や税理士に相談されることをお勧めします。
なお、土地建物を売ったときの譲渡所得の金額の計算上、特例として特別控除が受けられる場合があります。
譲渡の種類とその特別控除額は、次のとおりです。
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公共事業などのために土地建物を売った場合の5,000万円の特別控除の特例
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マイホーム(居住用財産)を売った場合の3,000万円の特別控除の特例
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特定土地区画整理事業などのために土地を売った場合の2,000万円の特別控除の特例
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特定住宅地造成事業などのために土地を売った場合の1,500万円の特別控除の特例
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平成21年及び平成22年に取得した国内にある土地を譲渡した場合の1,000万円の特別控除の特例
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農地保有の合理化などのために土地を売った場合の800万円の特別控除の特例
ご相談事例
譲渡所得税を計算する手順
譲渡所得に課税される税金（所得税・住民税）は下の式で計算できます。
＜譲渡所得税の計算式＞
譲渡所得税 = 課税譲渡所得（譲渡所得－特例控除） × 税率
上の式の「課税譲渡所得」は譲渡所得から特例控除額を差し引いた所得です。また「税率」は売却した不動産の所有期間によって数字が変化します。
計算式にすると単純ですが実際の計算は少し複雑です。具体的にどのような計算するか、以下説明していきます。
1：譲渡所得を計算する
まずは譲渡所得を計算をします。譲渡所得は「譲渡収入金額（不動産売却金額）」から「取得費用（不動産の購入時にかかった費用）」と「譲渡費用（売却にかかった費用）」を差し引けば求めることができます。
譲渡所得の計算式
譲渡所得 = 譲渡収入金額 －（ 取得費用 ＋ 譲渡費用）
譲渡所得の計算に必要なこの3つの要素を順番に確認していきましょう。
①譲渡収入金額
土地・建物の売却で得られる収入金額のことです。また「固定資産税の精算金」も譲渡収入金額に入ります。不動産に関わる固定資産税は、その不動産の1月1日時点での所有者に請求されます。例えば年の途中の9月1日に売却しても、1年分の固定資産税を売主（元の所有者）が払います。そのため、不動産を引渡した後に該当する固定資産税を売買金額とは別に買主から受け取ることになり、この金額も譲渡収入金額に入ります。
②取得費用
取得費用とは、不動産の購入時にかかった費用のことで、譲渡した土地建物の購入代金や購入手数料にその後の設備費と改良費を加えた合計金額です。
取得費用に含まれる費用
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購入代金や建築代金
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取得時に支払った仲介手数料
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契約書の印紙税
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登記費用（登録免許税、司法書士への報酬など）
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不動産取得税
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測量費、土地の造成費用など
もし不動産の購入価格や諸経費が不明な場合は、売却価格×5%として計算し概算取得費とすることもできます。
建物の取得費計算時は減価償却をする
建物のように時間の経過とともに価値が減少する資産の取得費を算出する場合、価値の減少分を差し引く減価償却という計算が必要です。
例えば、築30年の家の取得費を計算する場合、売却時の家が新築時と比較して築30年分価値が減っていることになります。この価値の差分が減価償却費です。
減価償却費は次の計算式で算出します。
建物の購入費など取得にかかった費用×0.9×償却率×経過
③譲渡費用
譲渡費用には次のような費用が含まれます。
譲渡費用に含まれる費用
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売却時に支払った仲介手数料
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契約時の印紙税
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建物の取り壊し費用
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売却時に支払った立ち退き料（借主がいた場合）
譲渡費用は上記費用の合計で計算できます。
以上が譲渡所得の計算に必要な情報です。
2：譲渡所得から特例控除分を差し引く
一定の条件を満たしていれば課税対象の譲渡所得の負担を軽減する特例がいくつかあります。売却する不動産の所有期間や買い替えの有無などによって利用できる特例が変わりますが、いずれの特例も節税につながるものばかりです。
どんな特例でいくら費用を抑えられるかについては2章で詳しく紹介しますので、自分が適用できる特例を把握して、ステップ１で計算した譲渡所得から控除額を差し引きましょう。控除額を引いて残った譲渡所得が課税対象になる譲渡所得となります。また、この時点で譲渡所得がゼロ以下であれば税金はかかりません。
3：課税譲渡所得に税率をかける
最後に、課税対象になる譲渡所得に税率をかければ譲渡所得税が算出できます。
税率は不動産の所有期間で変わる
不動産を売却したときの譲渡所得は、所有期間に応じて長期譲渡所得と短期譲渡所得に分けられ税率が異なります。
売却した年の1月1日時点で所有期間が5年以下なら短期譲渡所得となり税率は39.63%、
所有期間が5年を超えていれば長期譲渡所得となり税率は20.315%です。
不動産売却で確定申告をしないとどうなるのか
１、税務署からお尋ね文書が届く
不動産を売却したのに確定申告をしていないと、税務署からお尋ね文書が届きます。これは登記の移転が発生する時点で、税務署は不動産の売買を把握しているからであり、この内容にもとづき手紙が送られてくると考えましょう。
また、売買が行われたにもかかわらず確定申告が行われていない場合、税務署から確定申告についての手紙が届きます。「お尋ね文書」は確定申告の申告期間が終わった4月以降に届きます。
もちろん、譲渡所得が発生していない場合は確定申告をする必要がないので、その通り回答をすれば大丈
夫です。回答しなくても罰則などはありませんが、デメリットはないので応じておくといいでしょう。
お尋ね文書には、不動産売却価格や譲渡所得などを記載します。売買契約時の書類を確認し、わからない部分は税理士や不動産会社などのプロに相談しながら、間違いのないように記載しましょう。
２、税務署による税務調査が実施される
確定申告をしていない場合は、突然税務署による税務調査が行われることがあります。これは無作為にピックアップして行われるため、すべての人に実施しているわけではありません。
しかし、不動産売却をした人や、資産に大きな変化があった人で、確定申告をしていない人や申告内容に疑わしい点がある人が対象となるため注意が必要です。
税務調査では、確定申告の内容やこれまでの資産の移動、取引内容などの確認を行います。調査の際には資産についていくつか質問をされることもあるため、これには正直に答えましょう。
もしうそを述べてしまうと、それがペナルティとなって後でより重たい税負担を課せられることがあります。税務調査にかかる時間は様々であり、数時間で終わる場合もあれば、数日かかることもあるでしょう。
税務調査により申告漏れや申告の虚偽が発覚すると、税務署で取り決めた金額で税金を支払わなければなりません。また、所得を隠蔽したほ脱犯と判断されると、10年以下の懲役、もしくは1,000万円以下の罰金、またはその両方が科せられます。
不動産売却で確定申告をしない時のペナルティ
不動産売却で譲渡所得が出たにもかかわらず、確定申告をしていない場合は、次のペナルティが課せられます。
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無申告加算税
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延滞税
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過少申告加算税
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重加算税
これらはすべて課せられるわけではなく、状況に応じてどのペナルティが適用されるかは異なります。
無申告加算税
無申告者には、正規の納税額にプラスして「無申告加算税」が課されます。納付すべき税額に対し、50万円までは15%、それ以上の場合は20%とかなりの増額になります。ただ、無申告加算税には免除措置があります。
まず税務署の調査を受ける前に自主的に申告をすると、無申告加算税が5％に軽減されます。また、下記の条件を満たす場合は、無申告加算税は課されません。
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法廷の申告期限から1カ月以内に自主的に申告した場合
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期限内に申告する意思があったことが認められた場合（納付すべき税額を納付済みかつ、5年間期限後申告を行っていない）
初めての申告で期限を過ぎてしまったという場合は、免除される場合が多いです。もし確定申告を忘れてしまった場合は、自主的に早めに申告をして、免除を適用できるようにしましょう。
延滞税
法廷納付期限までに税金を納付しなかった場合、延滞金にあたる「延滞税」が追加されます。これは期限までに納付しなかったケースの他、期限後申告や修正申告書にて納付額が発生した場合にも、自動的に加算されます。
ちなみに「延滞税」はもともとの「納付額」にのみ発生するものです。重加算税や無申告加算税など、他のペナルティに対しては発生しません。
延滞税は納税期限から2カ月は約7%、2カ月以降は約14%となるため、延滞してしまった場合も早めに納付することが大切です。
過少申告加算税
期限内に確定申告をしても、申告内容に誤りがあり、かつ申告する税額が本来のものよりも少なかった場合は、過少申告加算税が課せられます。
過少申告加算税は、納付する税額の10％を納める必要がありますが、期限内の申告税額や50万円のいずれかを超える部分については、15％が課税されます。ただし、期限内に修正申告をし、正しい金額で申告した場合は、過少申告加算税は課せられません。
重加算税
重加算税は、明らかに所得があるのにも関わらず、故意に隠ぺいした場合にかけられる税金です。税務調査などが入った場合はほぼ確実に、納税額の35～40%が追加で課税されます。
滅多にないことですが、5年以内に重加算税を徴収されたことがある人が再度所得を隠ぺいした場合、加算税は45～50％に跳ね上がるため注意が必要です。